一、政策回顾与解析

（一）重点政策评述

　　关于控制二手住房短期交易转让的通知

　　为认真贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，规范房地产市场秩序，抑制房地产泡沫，维护消费者合法权益，遏制住房炒买炒卖，现将控制二手住房短期交易转让有关事项通知如下：

　　一、本通知印发之日起，市辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的，自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让。

　　二、拆迁安置房上市首次交易，以及继承、离婚分割、直系亲属间赠与和转让不受此项规定限制。

　　三、建立二手房短期交易转让审查机制，对取得《不动产权证》或《房屋所有权证》未满2年、但因债务纠纷等特殊原因确需交易转让的，经审查同意后方可交易转让。

　　太原公积金贷款可实时发放

　　从太原市住房公积金管理中心了解到，太原住房公积金综合管理信息系统“双贯标”以“优秀”等级率先通过部省两级联合验收。通过建立“互联网+住房公积金”综合服务平台，可实现公积金汇缴实时分解、提取实时入卡、贷款实时发放、资金实时调拨、账户实时监控、业务实时结账。

　　通过“双贯标”系统，借助住建部结算应用系统，太原市住房公积金管理中心实现了资金管理“三统一”(统一银行账户管理、统一资金调拨、统一资金结算)、业务办理“六实时”(汇缴实时分解、提取实时入卡、贷款实时发放、资金实时调拨、账户实时监控、业务实时结账)，管理水平全面提升，服务更加高效便捷，真正实现了“让系统数据多跑路，缴存职工少跑路”的目标。

　　时限最长10天!太原不动产权证办理时间大大缩短

　　从太原市国土局获悉，太原不动产登记权籍调查办理时限最长为10个工作日，大大缩短了太原市市民办理不动产登记的时间。

　　据悉，权籍调查中，单纯土地类、房屋落宗、连房带地的办理时限是10个工作日，已完成不动产登记的3个工作日。申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。

（二）第三季度房地产运行环境与政策回顾

　　2017年三季度，“四限“范围、力度继续扩容；热点城市在保持现有调控政策不变的同时，部分城市进一步升级调控。与此同时，房地产信贷“去杠杆”持续推进，在严格执行“限贷”政策基础上，各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场，房贷资金全面紧缩。发展住房租赁市场的具体举措在三季度集中落地，首批暂定12个试点城市，着力构建“租售并举”的住房制度。

　　伴随着太原市城市规划方案出台、地铁修建、道路改造等基础设施建设，城市形象进一步提升，太原市房地产市场发展较平稳。房价“小步慢跑”，不少楼盘房价上涨。受全国限购限贷政策的影响，太原市的房地产公积金信贷政策呈现缩紧趋势。

二、太原市房地产市场分析——政策利好，市场平稳

（一）土地市场：环比量价齐涨，住宅用地成交占据绝对优势

　　1、土地出让与成交情况

　　据统计，2017年第三季度太原市共推出49宗土地，成交41宗,总成交面积共121.5万平方米，环比上涨80.92%；总成交金额达76.07元，环比上涨43.02%。

　　图1  太原市2015年-2017年各季度土地成交面积与成交金额 

　　从土地用途结构来看，2017年第三季度太原市公开招拍挂出让的土地主要为住宅用地，在成交的41宗土地中有25宗是住宅用地，8宗商办用地，5宗工业用地，3宗其他用地。而且住宅用地的供应主要集中在小店区、尖草坪区和杏花岭区。从下图3土地成交面积用途分布来看，第三季度太原市住宅用地共成交91.36万平方米，占比为75.19%；商业用地成交14.16万平方米，占比为11.66%；工业用地成交9.65万平方米，占比为7.94%；其他用地成交6.33万平方米，占比为5.21%。与2017年第二季度相比，住宅用地、商办用地、工业用地及其他用地成交面积均出现大幅上涨。2017年第三季度土地出让金总额与上季度相比，环比上涨43.02%。2017年第三季度土地出让金总额为76.07亿元，出让金的主要来源是住宅用地，成交额共60.13亿元，占全市总额的79.04%，环比下跌0.73个百分点。

　　图2  2017年第二季度太原土地成交面积用途分布

　　图3  2017年第三季度太原土地成交面积用途分布

　　太原市各用途的楼面地价如下图4所示：2017年第二季度住宅用地平均楼面地价为1535.45元/平方米，环比下跌13.10%；商业办公用地平均楼面地价为2043.86元/平方米，环比下跌15.33%；工业用地平均楼面地价为314.2元/平方米；其他用地楼面地价为3359.75元/平方米，环比下跌22.84%。

　　图4  太原市2017年第二季度与2017年第三季度各用途土地成交楼面地价（元/平方米）

　　2、土地热点解读

　　2017年第三季度的太原土地市场与去年同期相比，政府土地供应量有所增加，土地成交面积、成交金额均出现小幅度上涨。土地市场从整体来看，住宅用地成交面积持续占据绝大部分新出让的土地，占比75.19%，商办用地成交面积占11.66%，工业用地成交面积占7.94%，其他用地成交面积占5.21%，太原2017年第三季度土地市场的热点主要聚集在住宅用地上。

　　小店区、杏花岭区和尖草坪区领跑全市新地块成交

　　受太原市南移西进发展战略、城市整体规划和城中村改造的影响，在2017年第三季度成交的41宗土地中，有10宗位于小店区，6宗位于迎泽区，9宗位于杏花岭区，9宗位于尖草坪区，6宗位于万柏林区，1宗位于晋源区。

　　小店区是太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域，是太原晋中同城化的主阵地，是太原市乃至山西省重要发展极和新的经济增长极，拥有两个国家级开发区：太原高新技术产业开发区、太原经济技术开发区，是太原市乃至山西省重要的科研基地，高新技术产业发育基地和对外开放的窗口。

　　对于杏花岭区来说，该区域主力项目局限性较大。由于北城核心板块为成熟老城区，优势地段资源稀缺，在售项目少，突破老城区发展瓶颈寻求新机遇成为杏花岭区发展的必由之路!2017年北沙河快速化的改造将提升整个北城片区的发展速度，周边多个品牌项目分布，恒大、富力、融创、万科、万达等品牌房企布局北城，北城区域已布局10多个楼盘，2017年，碧桂园城市花园、千渡•东山晴、融创外滩壹號等多个项目入市。综合考虑整个区域发展，杏花岭区将全力配合地铁2号线等重点建设项目，在原有部分拆迁区域引入高端企业，推动太原动物园二期建设工作，并继续进行小街巷改造，改善局部交通状况，持续改善城区环境面貌。努力改善大型医院周边服务环境。

　　三给片区是太原市“十三五”规划中确定的建设宜居现代都市、推进城乡一体发展的重点改造片区之一，是尖草坪区建设“现代宜居都市区”的核心区域。随着三给片区“五村”整村拆除，将实现三给片区的脱胎换骨，改善村民的居住条件。

　　地价最高地块分析

　　太原市2017年第三季度成交土地总价最高的是位于杏花岭区的HGZ-1751地块，土地面积156358平方米，是一宗含住宅的综合用地，楼面地价1861.1元/平方米，出让金达高达10.185亿。该宗地位于杏花岭区杨家峪村,规划绿化带以东,规划路以南、以北、以西。宗地面积约合234.5亩，容积率3.5。

太原市2017年第三季度成交土地楼面地价和成交住宅土地楼面地价最高的都是位于万柏林区的SWG-1721地块，土地面积16227.76平方米，是一宗含住宅的综合用地，楼面地价高达5850.64元/平方米，出让金为3.32亿。该宗地位于万柏林区南上庄村,四至:东至旧晋祠路、西至南至北至南上庄村用地，容积率3.5。

　　（二）商品住宅市场：环比量价齐跌，改善型户型占市场主导地位

　　1、市场供应

　　2017年第三季度，太原市批准预售商品住宅面积231.53万平方米，环比增长8.20%。而同期太原市销售新建商品住宅179.85万平方米，供销比为1.29，从三季度的供销量水平来看，市场总体处于供大于求状态。 

图5  太原市2016年三季度-2017年三季度新建商品住宅供销量与供销比

　　2、整体成交走势

　　据统计，2017年第三季度太原一手商品住宅共成交14438套；成交面积179.85万平方米，环比下降0.13%，同比下降14.79%。

图6 太原市2015年三季度-2017年三季度新建商品住宅成交价量走势

　　2015-2016年，政府的主要基调为去库存，受政策的鼓励支持、住房贷款利率的持续走低等政策因素影响，太原市的改善型购房需求平稳释放。2017年3季度以来，太原市公积金开办个人住房组合贷款业务，给购房者提供更多的资金渠道；从最新成交数据来看，太原楼市成交量相对第二季度来说较稳定，第三季度成交单价较低的成交量相对第二季度来说占的比重的较大，拉低了第三季度的成交均价。2017年三季度全市一手住宅成交均价为8123元/平米，环比下跌7.48%，同比上涨8.32%。

图7  2016年9月-2017年9月太原市新建商品住宅各月成交价量走势

　　3、户型分析

　　据统计分析，太原市90-140平米的改善型户型商品住宅成交占市场绝对主导地位。2017年第三季度太原新建商品住房市场，90平方米以下的小户型成交2799套，共21.73万平方米，占全市总成交面积的12.08%，均价7524元/平方米；90-140平方米的改善型户型成交7944套，面积91.20万平方米，占总成交量的50.71%，均价7839元/平方米；140平方米以上的大户型共成交3695套，面积66.92万平方米，占总成交量的37.21%，均价8704元/平方米（见下图）。

图8  太原市2017年第三季度新建商品住宅成交面积户型分布

　　三、太原市房地产市场预警分析

　　2017年第三季度，全国房地产市场调控进一步加强，除限购限贷不断升级外，限售城市不断扩围。对房地产市场监管加强，加强金融监管，严查房贷违规现象，加快建立房地产长效机制，发展住房租赁市场，加强产权管理，规范不动产登记，完善土地市场建设。

　　从土地数据来看，第三季度土地市场供应、需求火热，土地成交面积出现大幅上涨，尖草坪区与小店区本季度尤为明显。截止2017年三季度末，太原市开始正式出台“限售”政策，与此同时第三季度成交单价较低的成交量相对第二季度来说占的比重的较大，拉低了第三季度的成交均价，房价大幅度下降，一手房成交均价下降至8123元/平方米（2017年9月末）。

　　2017年三季度以来，太原的整体成交趋势呈现稳定状态，一手房销售面积环比下降0.13%，与去年同期相比，销售面积同比下降14.79%。受‘金九’影响，开发商投资增幅略有上涨，但在调控加码、政策收紧的情况下，投资总体增幅走势波动不大，房地产投资市场依然处于谨慎平稳的态势。

　　根据库存量除以最近月平均成交量计算出太原市住宅的库存去化周期，2017年9月份去化周期为14.8个月。太原市住宅库存量超过警戒线，存在过量隐患，应该加强控制。

　　四、总结与展望  

　　2017年，太原市政府全力推动城中村、棚户区改造项目与安置工作的进程，积极引进融创、绿城、保利等知名房地产公司助力城中村改造，全面提升城乡基础设施建设水平。新建游园，大幅美化周边绿化景致，提升城市形象，方便居民休闲健身，改善人居环境。新建道路及快速路的改造，优化区域路网结构，改善当地交通环境，沿线群众的出行环境将得到明显提升，且同步完善市政配套基础设施。

　　受城中村改造的影响，2017年三季度成交的41宗地中，城中村改造用地占28宗，其中住宅用地21宗，商办用地4宗，其他用地3宗。2017年三季度土地成交总面积为121.50万平方米，城中村改造用地土地成交面积为105.69万平方米，占比86.99%；2017年三季度土地出让金为76.07亿元，城中村改造用地土地出让金为67.45亿元，占比88.67%。

　　从2017年三季度太原楼市的销售面积和销售业绩来看，虽有去库存的压力，但是太原市场供需两旺，总体上供给量大于需求量，房地产库存量小幅度增加，市场需求潜力较大，市场值得期待。