信息来源：搜狐焦点网

前言

　　金三银四之后，太原市场有较为小幅的回落，但从其土地供应成交、市场成交均价、待入市项目宣传力度，品牌市场占有率来看，市场趋势向好，5月上半月处于阶段性的蓄客期，5月下旬尤其是端午节假期，楼市迎来集中式爆发。从5月整体来看，土地市场集中供应，部分待入市项目开始挂牌供应；市场成交均价持续保持在万元以上，华润悦玺、香檀一号、富力天禧城、太原碧桂园等中高端项目的开盘，大批量投资需求得到释放。

一、政策篇

　　1、国家楼市政策收紧 太原首套房贷利率折扣绝迹

　　国家楼市政策调控一步步加码，太原市房贷利率优惠也随之一点点消退。近日太原首套房贷利率折扣优惠已经绝迹，基准利率成为普遍状态。

　　除了利率折扣消失外，由于整体信贷政策紧缩，银行的放贷审核也更加严苛。就是当下这个没有利率折扣的房贷，想申请下来也并非易事。

　　而这一起伏出现的原因归根结底还在于国家的楼市调控政策。自今年初开始,我国楼市就掀起了严厉调控“风暴” ,先是各大城市尤其是一、 二线城市陆续出台“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策。接着两会上又提出“房子是用来住的，要回归居住属性”，相关部门出台了不少意在抑制房价过快上涨的调控政策，调控成了2017年楼市发展中的主旋律。

　　2、太原市启动建设用地二级市场试点

　　5月10日，太原市召开部署动员会，启动建设用地二级市场试点。试点范围为太原市本级和古交市、清徐县、阳曲县、娄烦县范围内国有建设用地使用权的转让、出租和抵押。今年，太原市被列入全国28个国有土地二级市场试点城市之一，力争到2018年底，完善建设用地使用权转让、出租和抵押的二级市场，盘活存量土地。

　　土地二级市场建设，促使市场的公开化和透明化，保证了不动产登记的全面性，增加了政府对二级土地市场的管理能力，同时也保障了交易双方的合法利益；此外土地二级市场的建设将完善市场供应体系，盘活土地，提升土地利用价值。

　　3、我国将建立购租并举住房制度

　　住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。征求意见稿提出，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。同时，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，签订并履行3年以上住房租赁合同的，各地政府应给予政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

　　本政策是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度，也是房地产调控长效机制的一部分。此条例对租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，包括租房者、中介机构等，有利于房地产市场长期平稳健康运行。

二、市场篇

　　1、房价方面

　　据搜狐焦点网统计：自5月开始，太原房地产成交均价：9025元/㎡, 临近年中，各大待入市项目加快脚步，集中在后半年发力。主要有以下两个表现：太原市场的改善型需求持续释放，（三居成交占比持续4个月超过50%）；品牌开发商项目价格持续攀升，品牌成交占市场份额逐步扩大。

　　2017年5月，太原市六大城区中存量住宅均价最高的是迎泽区，监测均价为9521元/平方米，环比上涨0.95%；其次是小店区，监测均价为8248元/平方米，环比下跌0.15%；杏花岭区，监测均价为7171元/平方米，环比上涨0.01%；万柏林区，监测均价为6999元/平方米，环比上涨0.33%；晋源区，监测均价为7120元/平方米，环比下跌0.18%；尖草坪区，监测均价为6187元/平方米，环比下跌0.24%；本月迎泽区、杏花岭区、万柏林区监测均价均有所上涨，其中迎泽区上涨幅度最大，为0.95%；其他区域都有小幅度的下跌。

　　2、市场成交

　　2017年5月，太原市场有所回落。推盘频率有所下降，开盘加推累计14次；住宅市场成交金额环比下降11%，成交面积环比下降11%。

三、土地篇

　　1、5月土地市场综述

　　据搜狐焦点网统计，5月太原土地市场比较活跃，一共有10宗土地划拨出让，13宗土地挂牌供应。土地市场的集中成交会在1-2个月之后转化为市场供应，加大市场竞争。

　　2、土地出让区域分布分析

　　5月出让的10宗土地，有7宗土地位于万柏林区。近几个月，万柏林区成交面积占到太原市楼市的半壁江山，区域成交表现居于首位，旧城改造，城中村整体规划，连片开发，加上政府西进的政策，催热了万柏林区的楼市和土地市场。

　　3、5月太原土地市场出让盘点

　　编号HGZ-1715、HGZ-1716、HGZ-1717、HGZ-1718、HGZ-1719、HGZ-1720均位于万柏林区，属于后北屯城改项目用地。前三宗为山西光泗房地产开发有限公司项目用地，地块处于千峰南路和漪汾街交汇处西南角，后三宗为新城吾悦广场项目用地，地块位于万柏林区千峰北路与漪汾街交汇处东南角，是新城控股在太原的首个项目。六宗地所处位置优越，1公里范围内依托于漪汾商圈的生活配套。地块周边在售项目少，竞争环境相对较弱。

　　编号HGZ-1712、HGZ-1713万科城市之光项目用地，楼面地价1,195元/㎡。此次成交为纯住宅用地，位于长风东街以南，交通便利，建筑面积11.61万㎡。土地的成交必将加快项目的营销节奏。

编号HGZ-1707国雅城项目用地，地块属于补地。地块位于晋源区南中环快速路与新晋祠路交汇处，交通便利，周边距离长风商务区较近，吃喝玩乐购生活配套齐全，目前晋源区为热点区域，品牌开发商集中在该区域拿地，未来竞争相当激烈。

　　编号HGZ-1706位于万柏林区闫家沟社区，属于商业用地，该地紧邻西矿街，西至西中环，交通便利，周边缺乏大型商业，未来建成后能够提升区域内的配套，促进区域的商业发展。

　　4、5月太原土地市场供应盘点

　　保利西江月、富力湾土地挂牌供应：HGZ-1721和HGZ-1725均为西寨村城改用地。HGZ-1721预计为保利西江月项目用地，HGZ-1725预计为富力湾项目用地。从土地挂牌价格看，两宗土地的楼板价分别为2,150元/㎡，2,088元/㎡,属于是太原土地市场价格中间水平，但不排除后期会有额外土地成本（拆迁、回迁成本）。从目前的竞争格局看，晋源区品牌开发商项目均处于蛰伏阶段，待其筹备项目入市之后晋源区将会成为继小店区和万柏林区之后又一竞争激烈区域。

　　万科城市之光项目用地挂牌供应：HGZ-1722、HGZ-1723、HGZ-1724为万科城市之光项目部分用地，累计建筑面积27.9万㎡，万科城市之光自2016年7月开始对项目进行筹备，用将近1年的时间进行人员培训、项目价值点释放、客户资源积累，此次地块供应加速项目推进。后期富力金禧城、恒大悦龙台、万科城市之光三项目入市将东环之争推向高峰。

　　南上庄5宗优质地块集中释放：从太原国土资源局网站获悉，HGZ-1726、HGZ-1727、HGZ-1728、HGZ-1729、HGZ-1730均为南上庄城中村改造用地，起价高达4.5亿之多。从规划网获取的信息来看，中国远大集团将以南上庄村开发主体的身份参与到太原的城市建设中，投资百亿元开发建设远大购物广场项目。

四、城建篇

　　在城市化迅速发展的情况下，城中村改造成为推进城市快速城市化的一个重要步骤；道路改造成为拉动城市经济快速增长的一重要动力。为了方便人们的出行，改善人们居住环境，提高太原人民的幸福感太原市政府这些年在不断进行道路改造、城中村建设。5月是一个充满活力的月份，也是一个忙碌的月份。这个月，太原的许多条道路发生了延伸，许多城中村也发生了很多的变化。接下来，搜狐焦点网将从城中村改造、道路改造和区域发展三个角度，带各位看看太原城建5月发生的一些大事。

　　（一）城中村改造：

　　1、彭村、南屯、殷家堡三村改造方案出炉

　　5月27日，太原规划网公示太原万柏林区南屯、彭村以及小店区殷家堡城中村改造方案。彭村、南屯和殷家堡三村改造均以住宅用地、商业商务用地和公园绿地等为主，教育方面的配备齐全，幼儿园、小学数量充足。此外，三村改造后还将增设社区服务中心、文化活动中心和菜市场等一些公共设施。

　　2、郝庄城中村用地规划公示

　　5月21日，太原规划公示《迎泽区郝庄村城中村改造用地（局部地块Ⅱ）控制性详细规划方案》。郝庄村是迎泽区2015年重点改造村之一。随着东中环道路通车及周边区域不断发展，进入快速发展时期。本次规划北起南十方街，南至张家巷，东起东环辅路，西至康友制药有限公司，规划总用地16.32公顷。规划区域内有一处12班幼儿园；两处小学，分别为24班制和6班制；同时，配套社区卫生服务站、室内文体活动站、社区养老服务中心、社区居委会、菜市场、垃圾中转站等公共设施。

　　3、瓦窑社区城中村改造完成：所有自建房全部拆除

　　5月4日上午，随着最后一栋建筑物的拆除，瓦窑社区城中村改造收尾清零工作全部完成，全社区350户居民的自建房全部实现破拆，5月底前将对遗留建筑物彻底清场。同时，瓦窑社区的城中村改造项目已经与恒大地产签约，在全部清场之后，将由恒大地产实施开发。

　　（二）道路改造：

　　1、千峰南路启动南延欲打造晋阳湖门户

　　5月，千峰南路正式启动南延工程。今年年初，太原市人民政府办公厅对千峰南路南延做出了回应：“关于千峰南路及和平南路南延问题，已初步列入2017年建设计划，予以拓宽改造”。按照规划，千峰南路将由义井街向南延伸，与旧晋祠路形成十字口，穿过南中环街直达晋阳湖北岸。至此，千峰南路成为连接晋源区和万柏林区的第一路。据了解，目前千峰南路南延最大障碍南堰万水物贸城已经进行拆除摸底，预计年内拆除完毕。

　　2、东山大动脉东峰路4亿元再开工 南、北延伸8公里

　　近日太原市建设工程招标投标信息网就东峰路南延、北延进行了招标公示。东峰路北延建设工程，凯旋街至涧河沿岸路，道路全长2.8公里，宽40米；在建设过程中，为保证胜利街东延段的行人能顺利进入景区并且不干扰东峰路主线的车流，将利用地势的高差，设置人行通道下穿东峰路。 东峰路南延建设工程，坞城东街至龙城大街，道路全长4.7公里，宽40米。如果东峰路南延工程完成，将方便生活在东山片区的居民前往太原南站、武宿机场等地。

　　3、双塔南路南延建设工程规划公示

　　5月30日，太原规划网发布双塔南路南延建设工程简介，该工程北起南内环东街，南至南中环街，全长5275.502米，贯穿太原迎泽区、小店区。道路建成后，双塔南、北路可实现自北中环至南中环段的全线贯通。

　　根据设计，双塔南路南延为城市次干路，规划红线宽30米，时速40公里。道路节点工程包括：南内环东街节点采取被交路下穿形式，利用微循环路与双塔南路沟通；南十方街节点采取被交路下穿形式，利用规划路网与双塔南路沟通；学府街节点采取被交路下穿形式，利用地面辅路与双塔南路沟通；南中环节点采取双塔南路主线下穿，地面辅路与南中环辅道平交形式；其余节点均采取平交形式。为解决南内环东街与双塔南路沟通问题，南内环东街口将实施微循环道路工程。

　　4、城北东中环北延 新店街 恒山路三条道路将改扩建

　　5月24日，太原市规划网又公示了三条道路的规划设计方案，包括东中环北延，新店街和恒山路的改造。这三条道路都是城北地区的主干道，此次改扩建工程完工后，城北区域的交通网络将更加完善。东中环路：向北延伸至丈子头新店街：贯通城北东西向交通；恒山路：实现北部区域和市区的快速通达。恒山路与新店街节点处，通过高架设置南与东西向匝道，地面设置北与东向坡道。在迎新东二条东侧设置一对平行匝道，在大同路东侧设置一组出入口，在大同路西侧设置一对出入口。

　　（三）区域规划：

　　太原晋中同城化新规划 空间上分为4大片区

　　4月27日，山西转型综改示范区晋中开发区党工委、管委会挂牌，与此同时，其发展定位、园区布局、重点产业等内容出炉。示范区晋中开发区从空间上分为4大片区：大学城产业园区、汇通产业园区、潇河产业园区和新能源汽车园区。建设山西转型综改示范区是山西省委、省政府作出的重大决策。这一决策将彼此毗邻的太原、晋中两个城市再一次联结在了一起，是缔造太原、晋中两个城市在经济领域的一次深度合作。

五、企业篇

　　1、地产大咖新城控股进驻太原后北屯获三宗优质地块

　　5月15日，山西省太原国土局网站显示，新城以转让方式获得太原后北屯城改项目3幅商住用地，总出让面积8.2万平方米，地块总代价为6.2亿元。其中，华宇购物广场地块将开发建设新城吾悦广场等项目。公告显示，3宗地块为HGZ-1718、HGZ-1719、HGZ-1720号地块，均位于万柏林区，用途为商住两用地，成交价分别为1.8亿，0.86亿和4.2亿元。值得注意的是，在此次转让地块中的华宇购物广场地块上，新城将开发建设吾悦广场项目，这也是新城首次进入山西太原。据了解，截至2017年3月31日，新城已在全国37个大中城市布局42座新城吾悦广场。

　　2、蓝光收购玉泉山项目首入太原 用地88亩

　　据蓝光地产官方微信5月27日消息，近日，蓝光通过合作开发的形式获取了太原万柏林玉泉山一个88亩的项目，首次进驻太原。蓝光方面表示，目前其土地储备中通过收并购、股权合作等“低溢价”投资模式获取的资源已超过60%，此次太原拿地，也正通过投资并购的方式获取的。未来，太原乃至整个山西都将成为蓝光重点关注的区域。

　　3、远大南上庄城改项目使得长风西街更加火爆

　　5月26日，太原规划网就南上庄城改项目进行了公示。据悉，南上庄城改项目有远大置业一马当先拿下，并取案名为“远大•凤玺湾”。 项目位于千峰南路以东，长风西街以南。此次公示的是项目一期工程，共222597.94平方米，用于居住、商业。随着远大置业的加入，使得时下的长风西大街更加火爆。长风西大街，汇集了万科、融创、富力等一线房企，政务大厅也迁至于此。据悉，远大置业不仅要在这里建设住宅项目远大•凤玺湾，还要落地一处购物广场——远大购物广场，将来可以与万象城并驾撑起长风西大街的商业！

　　4、万科金域蓝湾聚焦晋阳湖北岸商业区

　　5月31日，太原规划网发布了吴家堡城中村改造规划方案，该建设工程位于吴家堡路以南，总建筑面积139988.82平方米，地上建筑面积116641.36平方米，地下建筑面积23347.46平方米。早在2015年，晋源区吴家堡已经是太原市确定的重点改造的城中村，为了加快吴家堡村城中村改造步伐，使其城中村改造科学规范，有序发展，国土局对该处地块进行挂牌出让，用于开发商业住宅项目。

　　5、泰禾首入太原欲打造良好企业形象

　　5月10日太原市规划网公示泰禾太原晋阳湖项目建设工程规划方案。该项目规划有11万㎡住宅用地，容积率3.3，建筑面积42万㎡，共17栋高层住宅，4万㎡商业用地，容积率3.8，建筑面积15万㎡，2万㎡教育用地。泰禾项目规划公示，预示着泰禾集团在太原首次亮相，为太原楼市注入了新的活力，同时，也预示着晋阳湖楼市竞争格局愈演愈烈。

　　6、当代MOMA沿湖城瞄准地铁3号线新商机

　　5月18日，太原规划网更新了当代MOMA沿湖城的规划图。规划显示，当代MOMA沿湖城（武家庄城改）二期、三期位于南中环街以北，含住宅、商业、办公、配套公建，总建筑面积达194235平米，容积率为4.47，商业兼容比例为11.5%，停车位1435辆。此次公示的二、三期位于南中环街晋阳湖北岸，与规划中的南区南北呼应。主要规划有高层与小高层住宅，临街处设有体量不小的商业街，未来可满足业主的日常生活所需。

　　7、恒大南内环街项目闪亮登场 恒大林语郡南区规划出炉

　　6月1日，太原规划网对恒大林语郡项目南地地块进行了公示。恒大林语郡地处凯旋街以东，南内环东街以南。位于南内环街东延与长风东街之间，用于商业、公建、居住，总建筑面积为261990.92平方米。将来通过这两条快速路向西行进20余分钟可分别抵达朝阳商圈、长风商圈，项目东靠东山五龙城郊森林公园，西瞰太原文化地标“双塔”。 恒大林语郡紧邻全新修建的东峰路，就目前来看，项目属于太原时下建设中的新区。不过，区域内南内环街、南十方街、西太堡街三条主干路东延均已列入今年城建计划，随着路网的完善，辅以双塔寺景区开发，这一板块前景可期！

　　据悉，恒大林语郡体量不大，短小精悍，属于快消型，户型方面多元化，刚需、改善一应俱全。恒大林语郡规模不大的土地上，还配备有中心湖景与会所，项目品质可窥一斑！

六、项目篇

　　1、5月获预售证情况汇总：

　　5月份太原市共有11个在售楼盘获预售证，其中河西、小店与北城的项目各占三分之一；另外品牌开发商项目占9个，本地小开发商只占到18%。由此可见，目前太原市新房市场最具竞争力的区域分布在河西、小店与北城这三个片区，且具有代表性的品牌开发商项目在逐渐占据主导地位。

　　2、 5月入市新项目汇总：

　　5月入市的6个新项目均为品牌开发商项目，其中公园美地和富力天禧城位于河西，太原碧桂园、香檀一号、海唐罗马花园位于小店区地铁2号线沿线。除香檀一号外，其余项目均为介于纯刚需与纯改善之间的中上档次项目， 目标消费群体对准了太原市的中产阶层。

　　另外，值得一提的是，预计未来三个月太原市将涌现13个纯新项目，具体如下：

　　以上13个项目中，全部为品牌开发商打造项目，结合实际情况可知，大型地产品牌项目在入市前的宣传造势组织的很充足，井然有序；而相比之下，本土房产品牌在选择入市节点方面显得比较随意，有组织、有规模的宣传造势行动少，影响力小。

　　3、5月涨价项目分析：

　　5月上调

　　相比Q1末、Q2初，5月份的市场相对比较平稳，在售项目的价格恢复稳定，大批量的项目涨价现象消失，购房者的观望逐渐止步，从成交数据上来看，房价的稳定促进了市场的整体成交上涨。

七、用户篇

　　1、5月400来电分析：

　　据搜狐焦点太原站运营中心统计，截止目前2017年5月份线上共接到网友咨询热线共13376组，从下图可知，5月份的来电比较平稳，日均基本保持在500组左右。

　　另外，据后台数据显示，关注小店区楼盘的用户5021组，占38.84%，关注万柏林区楼盘的用户2439组，占30.20%，关注杏花岭区楼盘的用户1273组，占9.65%，关注尖草坪区楼盘的用户1027组，占8.55%，关注晋源区楼盘的用户1105组，占7%，关注迎泽区楼盘的用户占966组，5.77%。从各区域的来电排名来看，太原市的新房市场消费力主要集中在小店和河西片区，老城区的竞争力在逐渐下降。

　　2、5月份用户访问楼盘详情页行为分析：

　　从上述三张图表可以看出，用户了解楼盘的来源大多来自网络，而作为房产网站的搜狐焦点楼盘详情页的访问主要来源是搜素引擎，而搜索引擎中以SEO的UV最为显著。

　　3、广告效果分析：

　　以富力项目为例，上广告前的单日来电最高为2个，而上广告后的单日来电最高22个，从上图左侧图表看，上广告前的来电，线条走势平稳，没有太大变化，而上广告后的来电，根据推广的力度，单日来电高达22组之多，可见，焦点广告的作用之大。

　　4、成交用户行为分析

　　2017年5月成交用户来看，成交项目以保利品牌最多；成交用户的户型以三居最多，占50%，其次是二居，占42.11%；成交用户的区域还是以小店区最多，占50%，其次是万柏林区，占47.37%，基本上与线上用户区域占比相同。

　　2017年5月成交的多数用户在三次看房后能成交，3次看房成交的用户占57.89%，2次看房成交的用户占23.68%，4次看房成交的用户占18.42%。

　　2017年5月成交用户的成交价格以10000以上的成交价格为主，占47.37%；其次是9000-10000的成交价格，占39.47%；7000-8000的成交价格占10.53%；8000-9000的成交价格占2.63%，可以看出，太原市的楼盘的价格已经趋向万元，用户的购买趋势还是以大品牌的开发商为主。