一、政策回顾与解析

（一）重点政策评述

　　山西库存压力大的城市要停止供应商品房用地

　　2月，从山西省国土资源厅获悉，为了做好化解房地产库存工作，2017年山西省将着眼于去库存、调结构、去产能、降成本，切实发挥土地在优化资源配置中的要素作用，合理控制新增用地，优化土地供应结构，应保尽保扶贫移民搬迁、保障性住房用地，房地产库存压力大的城市要停止供应商品房用地。

　　对已供应未开发的房地产土地，可转型用于新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等跨界地产；对已建成的房地产开发项目，符合条件的可改造为电商用房、“创客空间”、商务居住复合式地产等其他用房。

　　山西出台新规范，解决不动产登记棘手问题

　　3月8日，山西省国土资源厅印发了《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》（以下简称《规范》）。《规范》按照问题种类，分为房屋已登记土地未登记、土地已登记房屋未登记、房地登记信息不一致、因民间借贷申请不动产抵押等10个专题（部分），将问题处理的适用情形、处置方法、办理要点等进行了细化和规范，以满足各地不动产登记机构解决当前棘手问题的实际需要，此举将有助于推动山西省不动产登记规范化和标准化进程不断向前迈进。

（二）第一季度房地产运行环境与政策回顾

　　2017年一季度以来，不少一二线城市出台政策调控楼市，从需求侧上限购/限卖、限贷（收紧公积金房贷）、取消购房入户；从供给侧上整顿房企及中介在销售环节的不合规行为，限制房价，实行“政府指导价”，禁止商办用地盖成类住宅等。虽然国内经济形势体现积极复苏态势，但一边是天量的资金，一边是趋紧的调控政策，“因城施策”调控的结果虽然能够暂时性的控制房价涨幅过快的局面，但也势必给那些具备投资环境、能够承接投资需求、但房价目前远未达到热点中心城市的周边城市（城镇）造成调控压力。

　　限购限贷政策的浪潮一波未平，一波又起。伴随着太原市地铁修建、道路改造等基础设施建设，城市形象进一步提升，太原市房地产市场发展较平稳。受全国限购限贷政策的影响，太原市的房地产公积金信贷政策呈现缩紧趋势。

表1 2017年第一季度太原市房地产新政  

二、太原市房地产市场分析——政策利好，市场平稳

（一）土地市场：环比量跌价升，住宅用地成交占据绝对优势

　　1、土地出让与成交情况

　　据统计，2017年第一季度太原市共推出26宗土地，成交23宗,总成交面积共112.74万平方米，环比下降6.34%；总成交金额达83.04亿元，环比上涨46.21%。

图1 太原市2015年-2017年各季度土地成交面积与成交金额

　　从土地用途结构来看，2017年第一季度太原市公开招拍挂出让的土地主要为住宅用地，在成交的23宗土地中有16宗是住宅用地，4宗商办用地，1宗工业用地，2宗其他用地。而且住宅用地的供应主要集中在晋源区和小店区。从下图3土地成交面积用途分布来看，第一季度太原市住宅用地共成交85.45万平方米，占比为75.79%；商业用地成交17.18万平方米，占比为15.24%；工业用地成交6.72万平方米，占比5.96%；其他用地成交3.39万平方米，占比为3.01%。与2016年第四季度相比，住宅用地成交面积小幅下降，商办用地成交面积出现大幅上涨，工业用地成交面积出现大幅度的下降，其他用地成交面积大幅增长，成交结构发生较大变化。2017年第一季度土地出让金总额与上季度相比，环比上涨46.21%。2017年第一季度土地出让金总额为83.04亿元，出让金的主要来源是住宅用地，成交额共66.68亿元，占全市总额的80.29%，环比下跌9.01个百分点。 

图2 2016年第四季度太原土地成交面积用途分布

图3 2017年第一季度太原土地成交面积用途分布

　　太原市各用途的楼面地价如下图4所示：2017年第一季度住宅用地平均楼面地价为2288.98元/平方米，环比上涨23.55%；商业办公用地平均楼面地价为1526.89元/平方米，环比下跌2.79%；工业用地楼面地价为357.63元/平方米，环比下跌6.58%。

图4 太原市2016年第四季度与2017年第一季度各用途土地成交楼面地价（元/平方米）

2、土地热点解读

　　2017年第一季度的太原土地市场与去年同期相比，政府土地供应量较为平稳，土地成交面积出现小幅下降，成交金额却出现大幅上涨。土地市场从整体来看，住宅用地、商办用地成交面积持续占据绝大部分新出让的土地，分别占比75.79%和15.24%，工业用地成交面积占5.96%，太原2017年第一季度土地市场的热点主要聚集在住宅、商办用地上。

Ø 晋源区、小店区和尖草坪区领跑全市新地块成交

　　受太原市南移西进发展战略、城市整体规划和城中村改造的影响，在2017年第一季度成交的23宗土地中，有9宗位于晋源区，8宗位于小店区，3宗位于尖草坪区，其余万柏林区、迎泽区、杏花岭区各1宗。小店区是太原市城市化进程的主要方向、太原晋中同城化的主阵地，是山西转型综改示范区建设的主区域是太原市乃至山西省重要发展极和新的经济增长极，是现代都市气息、生态花园美感、高效低耗产业聚集、人文内涵厚重的核心区域；晋阳湖片区作为全市重点打造区域，“一湖、五核、十区、多廊”的规划模式已确定，晋阳湖片区将被打造成全国最大的湖滨商务中心，也是太原市今后的商业金融办公中心城区；三给片区内，随着摄乐桥的通车、北城太原市外国语新校区开建、北城省人民医院新院区、地铁3号线建设提上日程等，吸引了不少大型开发商进驻拿地，三给片区正朝着建设集商业、现代服务业、娱乐、办公、居住为一体的稀缺型“公园式城市新区”稳步行进。

Ø 地价最高地块分析

　　太原市2017年第一季度成交土地总价最高地块位于小店区的SP-1654，土地面积124039.2平方米，是一宗含住宅的综合用地，楼面地价3283.88元/平方米，出让金达高达13.96亿。该宗地位于小店区晋阳街以南，长治路以东，规划路以西，规划路以北。宗地面积约合186亩，容积率3.5，土地用途为居住兼容商业、托幼。

　　太原市2017年第一季度成交土地楼面地价最高地块是位于小店区的SP-1707，土地面积19985.93平方米，是一宗商业/办公用地，楼面地价高达6281.92元/平方米，出让金为2.51亿。该宗地位于小店区，东至小吴村，西至山西物产民丰化工有限公司，南至小吴村，北至龙城大街，宗地面积约合30亩，容积率2.0。

　　太原市2017年第一季度成交住宅土地楼面地价最高地块是位于小店区的SG-1703，土地面积64979.91平方米，是一宗含住宅的综合用地，楼面地价高达3721.17元/平方米，出让金为6.01亿。该宗地位于小店区晋阳街28号，宗地面积约合97.47亩，容积率2.6。

（二）商品住宅市场：环比量跌价升，改善型户型占市场主导地位

　　1、市场供应

　　2017年第一季度，太原市批准预售商品住宅面积146.86万平方米，环比下降32.86%。而同期太原市销售新建商品住宅159.65万平方米，供销比为0.92，从一季度的供销量水平来看，市场总体处于供大于求状态。

图5 太原市2016年一季度-2017年一季度新建商品住宅供销量与供销比

　　2、整体成交走势

　　据统计，2017年第一季度太原一手商品住宅共成交13285套；成交面积159.65万平方米，环比下降42.20%，同比下降14.91%。

图6 太原市2015年一季度-2017年一季度新建商品住宅成交价量走势

　　2015-2016年，政府的主要基调为去库存，受政策的鼓励支持、住房贷款利率的持续走低等政策因素影响，太原市的改善型购房需求平稳释放，太原楼市成交步步好转。2017年1季度以来，太原市公积金政策调整，停办装修贷款，信贷政策有所收紧。从最新成交数据来看，2017年一季度全市一手住宅成交均价为8421元/平米，环比上涨1.84%，同比上涨8.07%。

图7 2016年3月-2017年3月太原市新建商品住宅各月成交价量走势

　　3、户型分析

　　据统计分析，太原市90-140平米的改善型户型商品住宅成交占市场绝对主导地位。2017年第一季度太原新建商品住房市场，90平方米以下的小户型成交2963套，共23.54万平方米，占全市总成交面积的14.74%，均价7799元/平方米；90-140平方米的改善型户型成交7593套，面积85.81万平方米，占总成交量的53.75%，均价8050元/平方米；140平方米以上的大户型共成交2729套，面积50.31万平方米，占总成交量的31.51%，均价9342元/平方米（见下图）。

图8 太原市2017年第一季度新建商品住宅成交面积户型分布

三、太原市房地产市场预警分析

　　按照国家楼市调控政策“坚持住房的居住属性”和“房地产市场分类调控”的总体要求，自2017年3月份以来，以北京版“认房认贷”政策出台为标志，全国楼市掀起一波调控热潮，截止到3月31日已有超过40个城市出台或升级楼市调控举措。本轮调控的方式主要围绕整治市场、加大土地供应、限购、限贷以及限卖等多种方式相结合。目前，这轮大范围的调控热潮对太原楼市影响微乎其微。

　　截止2017年一季度末，太原市尚未出台限购、限贷政策，土地供应面积较为平稳，房价持续平稳上涨，一手房成交均价持续上涨至8682元/平方米（2017年3月末）。

　　面对全国楼市调控热潮，太原市的公积金信贷政策有收紧趋势。2017年1月1日起停止办理部分非住房消费类提取和装修贷款；公积金贷款调整贷款申请条件和时限，调整商转公贷款额度；个人贷款实行预审预约。此外，太原市不断加大楼市监控力度，规范房地产市场健康有序发展。2月8日，市国土房管局、人民银行重庆营管部、市银监局、市金融办联合发布了《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》，规定：（1）抵押房地产不得用于预售；（2）预售商品房不得用于抵押；（3）规范在建建筑物抵押登记；（4）做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。

　　2017年一季度以来，太原的整体成交趋势呈现良好态势，且与去年同期相比，销售面积同比增长14.91%，总体上大于预售面积，太原市房地产库存量逐月减少。

四、总结与展望 

　　2017年第一季度以来，太原市调整公积金信贷政策，并通过规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记来规范房地产市场健康发展。同时，太原市不断加快城中村和棚户区改造速度，并积极推进道路拓宽、河流治理、地铁修建等市政基础设施建设。

　　受城中村改造的影响，2017年一季度成交的23宗地中，城中村改造用地占6宗，其中住宅用地3宗，商办用地2宗，其他用地1宗。2017年一季度土地成交总面积为66.63万平方米，城中村改造用地土地成交面积为20.87万平方米，占比31.33%；2017年一季度土地出让金为59.07亿元，城中村改造用地土地出让金为16.32亿元，占比27.63%。

　　从2017年一季度太原楼市的销售面积和销售业绩来看，虽有去库存的压力，但是太原市场供需两旺，总体上供给量小于需求量，房地产库存量逐月减少，去化周期一步步缩减，房地产市场值得期待。