2015年太原市土地市场分析报告

一、土地市场概述

      2015年楼市利好政策密集出台，央行连续七次降准降息，释放货币流通性，二套房首付降低，减轻购房者资金压力，同时，太原市公积金中心房款提取政策，取消提取时限限制，一些列的举措都给乏力的房地产市场注入了一支强心针。根据聚信评估提供的数据，2015年太原市销售新建商品房41319套，销售面积507.08万平方米，销售价格7719元/平方米，总销售额391.26亿元，虽成交量有所下降，成交价格依然坚挺。

      相较于楼市走向，太原市土地市场走向更为明朗：少了繁华闹市的土地供应，多了城中村改造项目出让；少了本土房企的参与，多了品牌房企的竞争。在城中村改造和城镇化建设的推动下，太原市土地市场无论是成交量还是成交价格都有所上升。2015年，土地出让市场共推出92宗土地，土地总面积为320.73万平方米（二次挂牌不计入总数），环比下降77.51%；土地成交市场成交64宗土地，成交土地总面积229.35万平方米,环比上升0.16%；土地成交增幅小于土地供给增幅。成交价格方面，表现比较稳定，全年土地成交均价为1723.27元/平方米，较2014年上涨3.42%。其中，商品住宅类用地楼面价格达到1920.26元/平方米，是近五年来最高水平。

   

2014年、2015年太原市土地市场成交量对比图

 

二、土地供应市场

（一）土地供应量分析

      2015年年初，受春节假期及两会等因素影响，同时房地产市场去库存压问题依然严峻，加之政府3月25日发文要求要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，全国土地供应市场有所降温，但太原市土地供应市场受城中村改造及城市路网改造影响，土地供应持续发力，仅上半年供应量就已超过2014年全年供应总量。

      2015年，太原市六城区共推出99宗（含二次挂牌）土地，土地总面积为366.91万平方米，剔除二次挂牌因素，实际推出土地92宗，土地出让面积320.73万平方，同比上升77.51%。其中，上半年共推出55宗土地，土地面积206.33万平方米，已超过2014年全年供应量，也是近三年同期土地供应量最大值。下半年共推出44宗土地,环比土地面积160.57万平方米，较上半年有所下降，但较往年同期仍大幅上升，进入11月份，达到峰值，出让土地面积达42.16万平方米。

 

 
 

      2015年太原市土地供应集中上市，一方面是由城市功能升级带来   内生要求。太原自从建成中环线之后，东西南北四个方向的辐射面积都有所加大，尤其是东部和西部，激活的地区更为明显。就拿东山地区来说，在东中环建成之前，建设路以东地区一直无人问津，周边配套也很不完善。自从2013年底中环线通车，东中环完全激活了东山片区，配套设施也逐步跟进。另一方面是城中村改造新增的土地供应。进入2015年，太原市政府连续举办四次城中村改造推介会，加大了房地产企业对太原市房地产市场的信心，也催生了土地市场的火热。2015年，太原市土地市场推出城中村改造土地29宗，土地面积98.7万平方米，达到土地出让总面积的30.77%。这29宗城改土地，有19宗位于万柏林区，由此也可以看出政府对河西区域的重视程度。

2014年、2015年太原市土地市场供应量对比图

 

 

 

（二）土地供应市场土地用途分析

      从2015年太原市土地供应市场土地用途分布图来看，2015年土地供应用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅，新增科研用地。其中，住宅兼容商业用地47宗，土地面积217.89万平方米，占比68%；科研用地17宗，土地面积51.45万平方米，占比16%；商业用地21宗，土地面积35.55万平方米，占比11%；住宅用地5宗，土地面积6.32万平方米，占比11%；工业用地2宗，土地面积9.52万平方米，占比3%。

 

 

 

      从供地结构来，2015年太原市供地结构发生了调整，其中商住用地占比有所减少。究其原因，是今年3月份以来太原市政府集中推出17宗科研用地，土地面积51.44万平方米。该17宗地位置集中于小店武洛街、正阳街、化章街、科技谷路、西温庄西路附近，规划为太榆科技创新城，是连接太原和榆次的新晋之城。太榆科技创新城的建设，必将推动太榆一体化晋城，也将带动周边房地产市场的发展。

（三）供应市场土地区域分析

      从2015年太原市土地供应市场分布图来看，供应宗地分布小店区、万柏林区。各区域的供地情况如下，小店区供应土地38宗，供地面积137.82万平方米，占比42.97%；万柏林区供应土地32宗，供地面积93.64万平方米，占比29.19%；晋源区供应土地7宗，土地面积38.83万平方米，占比12.11%；迎泽区供应土地4宗，供地面积1万平方米，占比0.31%；尖草坪区供应土地6宗，土地面积37.74万平方米，占比11.77%；杏花岭区供应土地7宗，供地面积11.7万平方米，占比3.65%。

 

      小店仍为太原市土地供应大户。小店区出让的38宗土地，土地面积137.82万平方米。其中，17宗为科研用地，土地面积51.45万平方米；20宗用于住宅、商业等地块，土地面积80.82万平方米；6宗为城中村改造地块，土地面积45.33万平方米。

      万柏林区为太原市城中村改造先锋。2015年，万柏林区共出让土地32宗，土地面积93.64万平方米。其中，19宗土地为城改土地，土地面积达60.65万平方米，占到全部城改土地的61.45%。

三、土地成交市场

（一）土地成交量分析

      2015年，太原市土地成交是场整体与2014年持平，有小幅上涨。太原市六城区共成交土地64宗，成交面积229.34万平方米,成交总价为131.18亿元。从单月成交量来啊看，除1月份受季节性影响土地成交面积低于去年同期，2-8月份土地成交量均高于去年同期，其中，4月份成交土地面积55.43万平方米，为单月最大值。受到宏观经济及政策影响，品牌房企拿地趋势不减，本土开发商银根紧缩，致使下半年成交宗数与面积都较上半年有所下降。其中，上半年共成交37宗土地，成交土地总面积为126.54万平方米，成交总价为57.68亿元；下半年共成交27宗土地，成交土地总面积为102.81万平方米，成交总价为54.28亿元。

 

 

（二）土地成交市场用途分析

      2015年土地成交市场土地用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅、工业、科研五种。其中，住宅兼容商业用地30宗，土地面积149.10万平方米，占比65.01%；商业用地14宗，土地面积20.28万平方米，占比8.84%；住宅用地4宗，土地面积5.81万平方米，占比2.53%；科研用地14宗，土地面积44.65万平方米，占比19.47%。

 

 

 

      相较于供应市场，土地成交市场结构变化更为明显；其中，商住用地成交比例大幅下降，由2014年的86.81%下降到2015年的65%。造成土地成交结构变化的原因主要有两方面，一是随着太原市城镇化建设不断的加快，城市建设需要更加完善的商业配套，使得商业用地成交比例上升，由2014年的7.57%上升至2015年的8.84%；二是山西科技创新城作为连接太原和榆次的新晋之城，于今年成交14宗科研用地，土地面积44.65万平方米，成交占比19.47%。

（三）土地成交市场区域分析

      从2015年太原市土地成交市场区域分布图来看，小店区、万柏林区、尖草坪区三大片区的土地成交量最多，分别占到了所有成交土地的50.66%、29.76%、13.54%。2015年，小店区成交土地27宗，土地面积116.18万平方米；万柏林区成交土地23宗，土地面积68.24万平方米；尖草坪区成交土地5宗，土地面积31.06万平方米；晋源区成交土地2宗，土地面积6.88万平方米；杏花岭区成交土地5宗，土地面积5.98万平方米；迎泽区成交土地2宗，土地面积1万平方米。

      2015年，太原市成交土地分布区域相对集中在小店与万柏林两个区域。一是由于城中村改造出让的16宗土地全部集中在小店和杏花岭区，土地面积共计51.77万平方米，占到全部成交土地面积的22.57%。二是山西科技创新城位于太原市小店区，这部分土地的总量也达到44.65万平方米，成交占比19.47%。大量土地成交集中于小店和万柏林区也恰恰映证了太原城市发展与政府南移西进的统一。

四、土地价格分析

（一）价格趋势分析

      2015年，太原市土地价格平稳上升。除5月份因科研用地影响土地价格有所波动，其它月份土地价格较为平稳。截至2015年年底，太原市楼面地价已冲破2000元/平方米，创下历史新高。

 

1、地面地价分析

      2015年，太原市成交土地的地面均价为381.32万元/亩，环比去年同期上涨16.98%。其中上半年成交土地的地面均价为352.84万元/亩，下半年成交土地的地面均价为416.37万元/亩，环比上半年上涨18.00%。

 

 

      其中，1月份成交2宗商业用地，地面均价为673.06万元/亩，位居十二月首位；5月份成交9宗科研用地，地面均价为52.32万元/亩，土地地面价格最低。

      从全年土地地面均价分析，太原市土地出让价格整体上扬。剔除科研、工业用地，太原市土地地面均价为482.99万元/亩，为近年来历史最高。

2、楼面地价分析

      2015年，太原市成交土地楼面均价为1723.27元/平方米，比2014年环比上涨3.42%。其中上半年的成交土地楼面均价为1563.76元/平方米，下半年的成交土地楼面均价为1928.44元/平方米，环比上半年上涨23.32%。剔除科研、工业用地，土地楼面均价已达到1920元/平方米。也就是说，房企拿地成本已接近2000元/平方米，房地产开发企业进入微利时代。

 

      分析各月价格走势，2015年，太原市土地市场在7月份出现高峰，土地楼面均价达到2248.31元/平方米，5月份为最低，土地楼面均价为424.56元/平方米。

（二）土地用途成交价格分析

 

 
 

1、商业用地

      2015年，太原市土地市场成交商业用地14宗，土地面积20.28万平方米，土地楼面均价1807.6元/平方米，环比2014年有所下跌，但价格分布更为均衡。其中最高楼面地价为3569.21元/平方米，宗地编号为SP-1512, 宗地位于高新区，宗地面积1.69万平方米。

      近年来，由于经济大环境影响，实体商业大多不景气，太原市商业及写字楼市场也进入寒冬，商业及写字楼去化速度减慢，房地拿地谨慎，导致商业地块土地价格降低。

2、住宅用地

      2015年，太原市成交住宅用地4宗，土地面积5.81万平方米，楼面均价为1682.96元/平方米，环比2014年上涨6.05%。其中最高楼面地价为2465.75元/平方米，宗地编号为SG-1510, 宗地位于西寨村，宗地面积2.32万平方米。

3、商住用地

      2015年，太原市成交住宅兼容商业用地30宗，土地面积14.91万平方米，楼面均价为1950.12元/平方米，环比2014年上涨 27.80%。相较于商业用地价，商住用地楼面地价高出其近300元/平方米，竞争更为激烈。其中最高楼面地价为4241.05元/平方米，宗地编号为SP-1530, 宗地位于原建校南校区，宗地面积2.77万平方米。

（二）区域土地价格分析

 

 

      六城区中，土地楼面价格区域分布与往年集中在南部和西部不同，尖草坪区以2030.85元/平方米赢得头筹， 其中最高楼面地价为2160.45元/平方米，宗地编号SG-11554，宗地位于解放北路以东、享堂东路以西、太钢耐火厂以南，宗地面积5.45万平方米，土地性质为居住兼容商业、科教（托幼）。

      晋源区以1910.79元/平方米的楼面均价位居第二，其中最高楼面价为1916.08元/平方米，宗地编号为SG-1510, 宗地位于西寨村，宗地面积2.32万平方米，土地性质为居住。

      迎泽区土地楼面均价为1857.55元/平方米，其中最高楼面地价为2027.85元/平方米，宗地编号为SG-1542, 宗地位于南至永祚西街、西至双塔北路、北至晨光上东小区、东至太原木器厂东昇小区用地，宗地面积0.77万平方米，土地性质为居住兼容商业。

      万柏林区土地楼面均价为1759.99元/平方米，其中最高楼面地价为3730.84元/平方米，宗地编号为SG-1528, 宗地位于原中医学院，宗地面积7.25万平方米，土地性质为商业、住宅托幼、小学。

      小店区土地楼面均价为1590.12元/平方米，其中最高楼面地价为4241.05元/平方米，宗地编号为SP-1530, 宗地位于原建校南校区，宗地面积2.77万平方米，土地性质为商业、住宅托幼。

      杏花岭区土地楼面均价为1397.67元/平方米，其中最高楼面地价为4213.34元/平方米，宗地编号为SG-1543, 宗地位于山西省百货纺织品公司用地以东、敦化南路以西，宗地面积632.91平方米，土地性质为商业。

      2015年太原市土地价格区域分布出现反转的主要原因是小店区科技新城出让了大量科研用地，平均出让价格在426元/平方米，拉低了真个区域均价。剔除科研用地，小店区土地楼面均价为1998.68元/平方米，仍为较高水平。

五、土地市场新特点

（一）城中村改造持续发力，加大土地供应

      与2014年有所不同，政府城建重心从棚户区改造转向城中村改造便宜，连续四次召开城中村改造推介会，吸引更多有实力的品牌开发商，推进城市改造不断升级。截至2015年12月底，太原市共推出29宗城中村改造用地，土地面积高到98.7万平方米，占到全年土地供应总量的30.77%；成交城改用地16宗，土地面积51.77万平方米，楼面均价达1644.84平方米。城改队伍中，不乏万科、中海、国投、富力、碧桂园等大型房企参与城改建设，搅热太原市土地市场。

（二）山西科技创新城推动城市南移

      2015年，科研用地土地成交面占比近1/5。从2014年下半年开始，山西科技创新城住宅区等的规划等已逐渐明确,2015年4月13日，山西科技创新城核心区迎宾西街道路工程规划公示，区域其他道路信息释放，到4月17日18日，科创城核心区域土地陆续挂牌公示，再到5月22日，科技创新城9宗土地被太原重型机械集团工程技术研发有限公司、阳泉煤业集团设计研发中心有限公司、山西煤炭进出口集团科学技术研究院有限公司等7家公司拍得，科技创新城的建设正式拉开帷幕。截至12月底，该区域共成交土地14宗，土地面积44.65万平方米。科技创新城作为连接太原和榆次的新晋之城，在打造核心区域的同时，也将推动周边房地产市场的发展。

（三）土地价格不断飙高，房地步入微利时代

       在土地地价上涨，建安成本高升，去化压力突出的时代，房地产开发商本已成为微利行业。中央政府也在中央经济会议中将化解房地产库存列为2016年中国经济工作任务之一，鼓励开发商适当降低房价，无疑是雪上加霜。根据聚信评估提供的2015年商品房销售数据，太原市2015年商品住宅均价为7716元/平方米，按照2015年的平均土地成本2000元/平方米、建安成本3000元/平方米、各项税费及筹融资成本1600元/平方米计算，商品房销售已步入微利时代，未来房地产竞争将更加白热化。

 

 

 

山西光信地产研究所

二〇一六年一月日