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Aug

2014

《中国房地产网》报道:太原量跌价升,夺地分化

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■记者 张成明 太原报道

    行入2014年,太原市土地市场逐渐降温,土地供应量不及去年的一半,呈现出量跌价升的态势。上半年,尖草坪区、迎泽区、晋源区三大片区成为太原土地成交的热点地区。

    回到今年1月份,太原市土地市场最大的焦点,是共有17宗土地流拍,流拍土地面积达到55.85万平方米。进入4月份,又有6宗土地流拍。接连大规模的土地流拍,除去土地成交价格上涨因素之外,房地产销售市场下行也是重要原因。整体观瞻,1月至2月份,太原迎来了土地出让的阶段性高潮,很多房企在业绩较好的支撑下,拿地姿态较为积极,地价借势上涨。到了3月份,整个楼市形势大反转,出现了看跌情绪,政府在市场悲观情绪之下也无意愿逆势大体量推地。

供地大户属三大城区

    上半年,太原市的土地集中供应区域主要为迎泽区、万柏林区和小店区。其中迎泽区供应土地2宗,供地面积21.72万平方米,供地总面积居六城区之首。其中宗地编号为SG-1402的土地面积为21.4万平方米,是上半年最大的一宗土地。该地块位于东太堡车管所周边,随着区域道路管网及周边配套的建设,未来发展势头优越。

    万柏林区则逐渐成为太原市城市建设的重点区域,政府办公大楼、五大场馆以及新型的商业综合体都扎根于此,未来中央商务区的蓝图已清晰可见。从上半年土地供给情况看,这一区域土地供应以商业用地为主,商住用地为辅。

    值得一提的是,太原市上半年成交面积最大的3宗土地均为商住用地,分别被山西蒙山佛光旅游项目开发有限公司、山西国信文化旅游投资发展有限公司、太原市龙城发展投资有限公司获得,土地面积分别为310.47亩、412.24亩、502亩。

    拿地“黑马”上,从去年开始,太原市龙城发展投资有限公司作为市政府的一级土地开发商不断挺进二级土地开发市场。今年前6个月,公司已连续拿下4宗土地,土地面积共计28.47万平方米,占到上半年全市成交土地量的两成,与品牌房企、国资房企形成三足鼎立局面。

成交大户“三区”分享

    尖草坪区、迎泽区、晋源区三大片区的土地成交量居于全市前三位,分别占到47%、16%、15%。尖草坪区之所以在上半年土地成交最多,主要源于恒大地产、山西国信文化旅游投资发展有限公司在该区域拿下大宗土地。其中,恒大地产在赵庄新村共拿下5宗土地,土地总面积502亩,用于大型住宅小区建设;山西国信文化旅游投资发展有限公司在崛围山风景区西南部拿地412.24亩,致力于打造集科技研发、金融商务、生态休闲、健康养老、养生度假等功能为一体的复合型度假公园。

    上半年,太原市土地供应市场土地用途主要分为商住用地和商业用地两种。其中商住用地11宗,土地面积为49.68万平方米,占比80%;商业用地11宗,土地面积12.06万平方米,占比20%。

    山西光信地产研究所所长龚东兴接受中国房地产报记者采访时表示,虽然目前太原市土地市场低迷,房企拿地日趋谨慎,但这并不意味着土地市场沉寂了,而是开发商开始考虑如何确保高价土地能够进入高周转的开发通道中。虽然上半年土地供应仍然是以商住用地为主,但是商业用地的供应规模呈现出不断加大的态势。

    上半年,万科集团、太原高铁置地有限公司、山西顺康房地产开发有限公司等多家房企在太原南站附近出手拿地,并且该区域的土地成交价格大大高于全市土地均价,成为继长风商务区外的又一商业核心区。

    据此,龚东兴分析认为,随着太原火车南站7月1日的投入使用,依托南站便利的交通条件,将会带动周边商业发展,同时也会带热区域土地市场。

地价呈上涨态势

    上半年,太原市土地出让价格不断上涨,地面均价为284.71万元/亩,与去年同期的218.29万元/亩相比上涨30.42%;楼面均价为1595.32元/平方米,接近2012年的两倍。其中,单宗土地最高地面价格为1804万元/亩,由绿地集团夺得。该土地面积为50.16亩,地块位于滨河西路以西,土地用途为商业,容积率9.4,楼面地价达2879元/平方米。

    究其原因,山西光信地产研究员刁淑燕分析称:太原市大规模的城市改造,需要大量的财政资金做保障,而土地财政收入是财政资金的主要来源之一。此外,实力雄厚的品牌房企和不差钱的国资房企进入太原扎堆抢地,也是土地价格一再飙升的原因。

     山西唯变商业地产机构负责人张治波也认为下半年太原的土地价格将会继续走高。其依据主要有:一是城市路网格局的变化及快速化道路的改造,缩短了城市交通距离;二是大量集中于老城区的学校、医院外迁发展,服务配套逐步跟进,将提升新区竞争优势;三是政府“三通一平”及其路网的修建,投入了大量成本,这同样需要土地财政的有力支撑。

 

原文链接:http://www.china-crb.cn/resource.jsp?id=22566