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May

2014

转载搜房网新闻--光信地产:本土房企大幅萎缩 将迎来新一轮洗牌

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    [摘要]山西光信地产是山西著名房地产开发企业。山西光信地产以创新为企业之魂,以“服务于心,品质于形”为宗旨,通过经营模式创新、管理模式创新、产品模式创新,完美展现光信产品质量,打造舒心人居体验。一直秉承以全新的“软装修”、“活布局”、“可选配”为产品特色,不断引领山西地产行业发展方向。
    纵观太原市2014年前一季度房地产市场走势,受国家宏观政策调控、经济增速放缓、反腐力度深入等基本面影响,市场萧条,整个房地产市场生存环境发生了质的变化,同业竞争惨烈,同时也意味着房地产行业已进入深度调整期。山西光信地产研究所分析认为,市场呈现如下几个新特点:第一,新政迭出,从《关于进一步加强城乡规划管理的若干规定》、《太原市人民政府关于严厉查处违法建设的规定》、《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定》到《关于太原市规划建设管理的几个重大问题》等文件的颁布实施,给业界带来不小震动;第二,受政府的政策导向影响,土地市场集中流向大型房企,华润、中海、绿地在滨河西路连续拿下成规模的优质开发用地,反观本土房企,遭受外来房企大鳄严重挤压,拿地能力大幅萎缩,即将面临新一轮洗牌。
    拿地成本趋高,本土企业拿地困难
    近两年,太原市政府加强了城市建设的整体规划,要求土地开发采取整体规划、连片开发模式,不得插花建设。规模土地连片供给,提高了拿地门槛。据统计,2013年太原市商住用地平均土地价格为380万元/亩,优质土地价格均在500万元/亩以上。以100亩供地规模为例,土地取得成本最少在5亿以上,这样动辄数亿元的大手笔投入,本土房企的实力难以企及。一面是本土企业囊中羞涩、无力承担高额的土地出让金,一面却是外地大型房企面露喜色,扎堆与政府讨价还价,进而大规模圈地。2014年伊始,绿地集团9亿元取得滨河西路50亩土地为太原市土地市场带来了开门红。根据太原市国土资源局公告信息统计, 2014年一季度,绿地、恒大两大一线房企成交累计金额达19.5亿元,达到全部成交金额的五成。其中恒大地产在森林公园附近取得的四宗土地总面积达334亩,土地出让金高达10亿。虽然一线房企拿地数量不多,但地块面积大、成交总额高,太原本土房企望尘莫及。

 

 


    太原市房地产发展相对落后,本土房企竞争力不足
    外地一线房企大规模拿地的背后,是对太原市房地产市场的整体看好。根据《山西省2013年度房地产发展报告》相关监测数据, 2013年,太原的商品房成交面积397万平方米,同比上涨21.9%;太原市商品房成交金额达到295亿元,同比上涨33.3%。一线房企入并,使太原市房地产市场更加成熟与规范,产品也更加多样化,同时一线房企在资金实力、土地储备、设计规划和品牌号召力等方面凸显出强劲的竞争力,推动了整个房地产市场的发展,拉动了太原市房地产行业整体水平。据监测统计,2013年外地一线房企在太原楼市的销售份额已达65%。
    与不断攻城掠地、市场份额快速上升的一线房企相比,本土房企出现了资金链断裂、产品同质化、库存高企等问题,竞争力表现不足。根据山西光信地产研究所《2013年太原市房地产企业生存调研报告》显示,截至2013年,太原市房地产开发企业有1030家,但真正有项目,处于开发活跃期的不足三成,如果统计数据包括后续储备用地在内,本土房企仅占25%左右,绝大部分本土房企已丧失新一轮拿地的能力,面临“坐吃山空”状态。据统计,2013年太原市一线房企土地成交量为41.44万平方米,占到全年成交土地的16.98%,土地成交额达到了全年土地成交额的41.56%,抛掉工业出让用地、历史原因造成的协议出让用地等因素,外企几乎囊括大部分开发用地。而根据中国房地产研究会发布的《2014年中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,山西省仅有两家企业入围全国500强,其中太原市开发商只有一家。
    政府依赖实力雄厚的企业推动城市建设
    2013年7月,市长耿彦波在太原市迎泽宾馆向50家国内知名房地产开发企业推介太原市34个城中村改造项目,这一举动备受媒体关注,同时也释放出一个强烈的信号,即面对城市升级改造的的需求,政府采取了经营土地、经营城市的策略,而背后仍然是对土地财政过度依赖。相比本土开发企业而言,实力雄厚的外地企业更易赢得政府“欢心”。 2011年,太原市城建委着手建立城中村改造名录,邀请具有二级及以上开发资质,实力强,信誉好的国内一流知名企业作为城中村改造项目的候选企业,但在实际运作中,政府更倾向于外地大房企参与。2014年3月,小店区政府与万科公司签订了北营社区城中村改造框架合作协议。品牌地产的加入无疑助力太原市房地产市场行业整体发展,推动城市区域经济建设,也无疑更让居政者心安。
    太原本土房企该如何面对房地产市场“洗牌”?
    外地一线房企大规模开发,国资企业试水房地产,使得太原市房地产行业竞争更加激烈,产品更加多样化。无论从资金实力还是产品的成熟度来讲,资源不断向大企业集聚最终的结果就是强者恒强,中小型房地产企业逐步被边缘化甚至被迫退出市场。
    在同一种市场环境的竞争中,本土中小型房企在主流产品的开发、规模效益的聚集、成本控制、经验积累等诸多方面不如一线品牌房企,只有通过更加细致的市场细分和准确的产品定位,寻找一条个性化出路,才能在当前房地产市场占有一席之地。此外,也需要政府在政策上给予适当倾斜,扶持本土企业做大做优做强。

  

原文链接:http://news.taiyuan.soufun.com/2014-05-14/12776000.htm