一、一季度各区域开盘数据分析
    据搜房网数据监控中心统计，2014年1季度太原楼市共有开盘楼盘11个，其中9住宅开盘，占开盘比重的81.8%，2个停车位开盘。开发商看好后面的市场前景，踩准节后刚需大量入市的节奏，以不同程度的优惠活动吸引购房者，争取在一季度取得"开门红“。

    2014年一季度实开盘项目为11个，12次开盘，1个项目两次开盘，2个项目停车位开盘。其中1月份4项目开盘，占一季度开盘总量的33.33%;2月份3项目开盘，占一季度开盘总量的25%；3月份5项目开盘，占一季度开盘总量的41.67%。随着气温的回升，太原楼市也回暖，进入”金三银四“的楼市暖期。

    从上图可以看出，2013年与2014年实际开盘的走势图相似，都是在2月份遇到开盘洼地，但是太原实际开盘项目数2014年要比2013年整体高出一截，说明2014年太原楼市要比2013年更加的健康、稳定、乐观。2013年受中央“国五条”调控影响，太原房地产市场普遍出现低迷现象，具体表现为，1月开盘数为3个，2月开盘数为2个，3月开盘数为3个，开年呈现整体的低洼态势。这与太原小产权数量颇多，入市项目减少有关。
    经历了2013年太原楼市大整顿，2014年太原楼市表现出平稳增长的态势，大红本厚积薄发，充当了太原房地产市场的绝对主角。而小产权受楼市政策影响，仍然属于按兵不动，等候整顿的状态。具体表现为，2014年实际开盘数量，1月份为4个，2月份为3个，3月份为5个，其中两个项目为停车位开盘，1项目两次开盘。从上图可以看出，2014年整体的开盘数量呈上升趋势。

 
    据搜房网数据监控中心统计：2014年1-3月份预计开盘8个，实际开盘11个，其中两个为停车位开盘，1项目两次开盘。可以看到2014年一季度实际开盘的数量要比预计开盘的项目多一些，这也给我们透漏出一个讯息，2014年太原房地产市场比我们预计的要乐观的多。

    2014年一季度太原共有11个项目开盘，其中小店区有4个项目开盘（其中1个为停车位开盘），占一季度开盘总数的36%；杏花岭区有2个项目开盘，占一季度开盘总数的 18%；万柏林区有2个项目开盘（其中1个为停车位开盘），占一季度开盘总数的18%；尖草坪区有2个项目开盘，占一季度开盘总数的18%；迎泽区有1个项目开盘，占一季度开盘总数的10%。从上图可以看出小店区以36%继续充当了太原楼市的绝对主角，接下来为尖草坪区18%、杏花岭区18%和万柏林区18%持平，迎泽区以10%垫底。这与太原的“南移西进”政策不无关系。
    小店区作为太原重点发展的区域，项目数量比其它区域远远高出了一大截儿，但小店区也是小产权项目的重灾区，这在一定程度上影响了小店区实际入市项目的数量。尖草坪区是太原刚需大红本的集结地，虽然位于北城，升值潜力不及南城，但大红本，低价格，还是为之带去了很大的优势。迎泽区作为老城区，发展余地有限。万柏林区虽然和杏花岭区、尖草坪区持平，但2014年该区域进驻了绿地、中海、华润等大型开发商，所以2014年太原楼市也会向该区域一定程度的倾斜。

    2014年一季度共有11个项目12次开盘，其中有1项目两次开盘，还有2项目为停车位开盘。因此，2014年一季度实际住宅开盘项目数为9个。其中，4000-6000的项目为4个，占一季度总开盘数的44%；6000-8000的项目数为2个，占一季度总开盘数的22%；8000-10000的项目为2个，占一季度总开盘数的22%；10000以上的项目数为1个，占一季度总开盘数的12%。
    从2014年一季度开盘均价占比图可以看出，4000-6000的开盘项目以44%的占比高居首位，说明太原房地产市场刚需房源势头正旺。据搜房网统计，这部分房源主要集中在尖草坪区、杏花岭区和小店区比较偏远的地区。6000-8000和8000-10000以22%的占比一季度开盘项目数持平，10000以上12%垫底。从上图不难看出，太原楼市还是以刚需房源为主导，改善性房源为辅，高端住宅予以补充的一个市场价构。在2014年一季度的开盘价格区间中，4000-6000的刚需房源以44%的绝对优势担当了“金三银四”的主角，但随着国内一线房企大量入驻太原房地产市场，在未来的“金九银十”这种价格区间的占比也许会重新洗牌。
二、一季度各区域房价走势分析

    2014年一季度整体的房价走势基本呈现出上涨的趋势，共有48个楼盘涨价，大致原因有以下方面：1、小产权政策继续持续，大红本入市量减少；2、1、2月份开盘数少，市场供求不均衡，供求不足，房价上涨；3、刚性需求依然不减，多数购房者在持续观望后选择出手。

    太原市各个区域楼盘在一季度价格都有所变动，都出现了楼盘价格上涨的情况，其中小店、杏花岭、万柏林涨价楼盘占比处于前三名，分别为：49%、21%、12%。 随着太原市“南移西进”方针政策的执行以及道路的改善，小店区得到了长足的发展，随着交通配套的大幅度升级，小店区的楼盘价格也水涨船高，出现大量楼盘调价的情况；受到交通利好的影响，杏花岭区的交通得到了大大的改善，部分楼盘提价销售；而随着全国性大开发商的入驻，万柏林区的关注度得到很大的提升，而且今年万柏林成为太原城中村改造的重点片区，所以随着关注度的提升，楼盘价格也借势上涨。
 
 

    如图所示， 太原楼市出现降价销售的楼盘主要集中在小店区、杏花岭区、尖草坪区这三个区域，分别占比为:46%、18%、18%。 经过搜房网调查，楼盘降价原因有以下几个方面：部分楼盘因为取消优惠而降低价格来吸引购房者外；还有部分楼盘因为精装修变毛坯房出现了部分的价格下降；部分尾盘销售的楼盘，通过特价房的形势来达到清盘的目的；同时，随着销售的进行，由于房源户型的原因，大户型楼盘单价较低，所以出现了楼盘降价的假象。
三、一季度各区域房价打折优惠统计

    2014年开年以来，太原打折优惠楼盘持续走低。据太原搜房网数据中心显示，2014年一季度太原楼市打折优惠楼盘数量较2013年一季度有所下降。相比于2014年一季度太原打折优惠楼盘数量为184个，2013年一季度太原楼市打折优惠楼盘数量为214个。
    2014年刚刚开年，各开发商尚在蓄力阶段，为新年的销售计划做准备，优惠力度比较小。据搜房网数据监控中心统计，一季度整个太原楼市，月均活跃项目370个，其中月均优惠楼盘达到182个，优惠楼盘比总楼盘数占比为49.23%。与2013年一季度月均优惠楼盘数相比，少21个，降幅很大。
    2014年一季度六大区打折优惠楼盘数量最多的仍为小店区，月均74个，但相较2013年下降了7个楼盘；万柏林区打折优惠数量位居第二，为33个，同比下降8个；杏花岭区位居第三，打折优惠楼盘数量为26个，较2013年同期下降14个；迎泽区位居第4，一季度月均打折优惠楼盘数量为21，同比下降2个楼盘；优惠楼盘数量较少的依然为晋源和尖草坪区，分别为13和18个，与2013年一季度相差无几。
    相比于2013年一季度，太原六大区打折优惠力度总体上呈现下降的趋势。小店区由本2014年一季度月均楼盘数为71个，2013年为78个，是降幅最小的一个区域。继续稳坐打折优惠楼盘数量冠军的宝座，领先于其他区域；在六大区中，杏花岭、万柏林区降幅较其他区比较大，分别下降了8个、14个。
    2014年一季度太原楼市打折优惠中，万柏林区打折优惠楼盘数提升较快，例如万柏林区3月打折楼盘比区域楼盘总数占比高达61%，相较2月增长了1个百分点，在售楼盘32个，打折优惠楼盘33个。
    近期，传统的房地产“金三银四”到来，但楼盘打折优惠的力度并没有以往高，主要是受到太原本地房地产政策的影响，小产权楼盘销声匿迹，大红本项目价格不断高升，房产市场供不应求，优惠楼盘较少。
四、太原市各区域楼盘最新报价
1、迎泽区楼盘价格

2、尖草坪区楼盘价格

3、杏花岭区楼盘价格

4、万柏林区楼盘价格

5、小店区楼盘价格

6、晋源区楼盘价格

五、太原市3月份市场数据分析
1、3月太原楼盘报价分析
    据搜房网数据监控中心数据监测资料显示，截至2013年4月2日，太原楼盘最新报价的386个楼盘中，优惠楼盘达到了173个，涨价盘25个，降价盘6个；涨价楼盘从区域来看，迎泽区2个，杏花岭区3个，小店区17个，万柏林区1个，晋源区1个，其他区1个；本次调整价格的项目大多集中在住宅部分，涨价楼盘以小店区为最多。

    在统计样本中涨价楼盘，小店区占比68%，杏花岭区占比12%，迎泽区占比为8%，万柏林区、晋源区、其他区域所占比例为4%。和2月相比，3月太原楼市价格变动范围、幅度都不是太大。3月太原房地产市场总体呈现上涨的趋势。从太原3月房价分布从表中不难看出均价3000-5000元/平占的比例为最多，均价6000-8000元/平次之，从市场角度来分析，太原的置业需求仍然以刚需为主，但是因为受到今年大的方针政策的影响，太原3000-5000元楼盘多数处于停工、停售状态。目前购房者选择6000-8000元楼盘居多。

    在统计样本中可以看出太原3月涨价楼盘数目较2月涨价楼盘数目有所降低，从2月的28个涨价盘，到现在的25个涨价盘。但整体上涨价项目分布较为均匀，涨价幅度保持平稳，3月太原商品房价格总体平稳，受到年末房地产开发商打折促销的影响，有6个楼盘价格出现了下降。在此次涨价项目中不难看出，刚需性住宅涨价项目明显多于其他类项目，而且涨幅比较平稳，虽然目前房产税扩容，不动产登记等一些房地产市场发展的信号被陆续释放，但在没有出台细则前，对太原楼市的实质影响暂时比较小，预计未来太原房价将在多重作用下或许持续走高
2、3月份市场小结
    继今年1月、2月省城新建住宅样本均价连续出现环比小幅下跌后，3月，省城新建住宅样本均价环比涨幅达到1.8%。今日，中国指数研究院发布2014年3月全国百城新建住宅价格指数，太原新建住宅的样本均价为6907元/平方米，环比涨幅位列百城第二。
六、太原市商业市场分析
    太原近几年已经吸引了诸如：绿地、华润、万达、茂业等多个国内顶级商业地产开发商，给地产很直观的感受是，我市正在展开一场空前的商业综合体造城暗战。
    分布于太原城南、城西、城东的高端商业综合体总面积达到300万平方米，各项目内的大商业面积累计已超过上百万平方米。这些项目，距离最近的仅有几公里，可谓贴身肉搏。而连上本土房企开发的华宇百花谷、平阳景苑等综合体项目，太原如今已是“无处不有综合体”。
    纵观全国，大批城市综合体项目上马的原因除了房企的开发热情，地方政府则是重要推手。然而，面对高端化、同质化的竞争，城市综合体想要成功运营要么落户于城市中心，要么自成一派，独成中心。在众房企不断追加综合体投入的同时，各项目抢争“太原商业地标”名号的白热化竞争局面已开始显现。
1、一线房企扎堆开发综合体
    2013年，太原开始大规模推进城建提质升级、旧城改造、道路快速化改造工程。一大批一线房企在去年下半年，纷纷进入太原竞买地块，布局开发体量不菲的城市综合体。这当中，仅华润、绿地、中海、中铁建等不差钱房企开发的大型综合体项目，平均开发规模均超过了40万平方米，这些项目的大商业物业面积累计面积逾百万平方米。
    与太原前几年陆续上马、雷声大雨点小的综合体相比，上述项目现在均已进入开工阶段，两至三年之内大商业即能开业运营。数量多、规模大、动工快是新一批综合体的普遍特征。
2、多项目发力打造太原城市新中心
    自和信摩尔商座投入运营之后，围绕太原亲贤街、长风街陆续出现了阳光王府井、世贸大厦、千禧广场、北美新天地等多个商业综合体，共同成就了今天的亲贤、长风商圈。如今，长风街、亲贤街片区寸土寸金、项目见缝插针，依然对城市综合体津津乐道的房企紧随政府规划，将目光转向前景利好的其它区域，由此也将带来太原商圈的重置与升级。
    各房企及房产调研机构公开的资料显示，太原即将亮相的多个大型综合体项目，将项目拨到新的高度，诸如建造城市新中心、打造城市新地标、城市运营商等宣传语出现在项目的营销文案上。
    地处长风商务区的华润•万象城，项目总建面超过110万平方米，项目内大商业的配套面积达到30万平方米；
    太原南内环桥西、省高院北侧待建的绿地中央广场，项目总建筑面积达40万平方米，包含两栋超高层甲级写字楼、两栋准甲级写字楼及大型特色商业物业；
    位于千峰南路与新晋祠路的中铁建国际城，总建面达135万平方米，其中有10余万平方米为大商业配套。
    “太原建城区面积的不断扩大，高层住宅小区鳞次栉比，围绕这些小区出现的社区商场、区域商圈不少。但代表太原商业形象的商圈，仍然以柳巷和亲贤长风商圈为主。”
    据市场了解，待建的华润•万象城、绿地中央广场、中铁建国际城等大型综合体，其项目的整体定位更加高端，物业及商业功能也更加全面，5A甲级写字楼、超五星酒店、室内冰场、巨幕3D影院、超级电玩中心等仅在一线城市可见的商业及物业品牌，将跟随一线房企开发的综合体落户太原。
3、市场小结：同质化竞争 本土项目压力重重
    按照国际规律，人均GDP超过4000美元可启动城市综合体的开发建设，人均GDP10000美元时，城市综合体进入快速发展，逐步成熟阶段。今年3月20日，太原市统计局和国家统计局太原调查队发布信息称，2013年太原人均GDP已达到9130美元，这意味着太原市将进入城市综合体的快速发展期，并逐步进入成熟阶段。在2013年，太原销售额排名前三位的购物中心，销售业绩均超过了15亿元，是5年前排名第一购物中心的3至5倍。而这三大购物中心全部为城市综合体项目内的房企自持商业。
    城市综合体自持商业的可观收益，让太原众多开发商眼红不已。事实上，早在华润、绿地、中铁建、万科等一线房企开始在太原试水开发城市综合体之前，太原的众多本土房企也在尝试开发城市综合体项目。正在建设的华宇百花谷，规划总建筑面积40万平方米，项目囊括4栋高层以及商业裙楼，物业类型有写字楼、公寓、高端酒店和商业中心；还有落户于长风桥东的平阳景苑，仅项目内的大商业配套就超过了8万平方米。
    除了华宇•百花谷、恒实•平阳景苑外，太原在建及待建的城市综合体还有数十处，遍布太原城市中心及新兴区域。据行业人士介绍，与华宇•百花谷、恒实•平阳景苑相比，太原相当一部分城市综合体上马有些盲目。而这些项目在商业地产专业运营商面前，不但不会独树一帜，有可能会产生消极负面反应。“最大的问题就是产品定位的同质化，招商的困难。”太原有近6成的待建城市综合体，其开发房企没有商业运营的经验。房企的开发模式简单处理为“商场+住宅”的开发模式，没有根据招商品牌的需求来规划设计项目，更没有对项目的定位进行过前期市场调研，项目的定位与市场需求出现脱节。
“  商业地产是一个新的领域，一个非常专业的领域”，山西省房协副秘书长田峰介绍，城市综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，因此持有经营更利于项目运营，但这要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。在太原，部分号称为城市综合体的项目，开发商为收回资本，都将物业分散出售，对运营管理及招商投入不多，这就会造成项目招商缺乏统一定位，运营管理一盘散沙，出租收益率下降。更严重的是会造成商业、写字楼的空置，难以聚集人气。