一、土地市场概述
    春节过后，在信贷收紧、“两会”等多方因素影响下，房企与购房者之间的博弈出现了微妙变化,购房者观望情绪增加，供需格局悄然生变，土地市场也逐渐出现退烧迹象。
    截至3月25日，一季度一线城市土地出让金合计1527.68亿元，同比2013年一季度的872亿元上涨75%。虽然今年一季度土地出让金同比涨幅明显，但土地出让收益大部分为前两个月所得。从企业层面来看， 3月27日，十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）合计拿地额为776亿元，仅占2013年拿地额3885亿元的20%。大部分标杆房企拿地均出现了放缓趋势。
    与一线城市土地趋冷相同，一季度太原市土地市场也表现相对低调。受春节假期及全国“两会”影响，土地部门在地块推出上有所调整，尤其是优质地块减少供应，一定程度上影响了企业拿地欲望，大部分房企拿地出现了放缓趋势。 2014年一季度，太原市土地成交市场成交土地107.95万平方米，与2013年一季度的152.10万平方米相比同比下降了29.03%。
    房企拿地节奏放缓的同时，土地价格却有明显上升。一季度太原市土地出让金合计44.45亿元，虽然同比略有下降，但地面价格同比上涨了23.85%，楼面地价同比上涨77%，土地价格上涨明显。

2014年太原市土地市场供求对比表
 

二、土地供应市场
（一）土地供应量分析
    受到13年年底土地供应大规模放量及春节假期影响，2014年一季度太原市土地供应有所减缓，供地面积32.42万平方米，与2013年同期的73.56万平方米相比下降了55.93%。
    此外，太原市城市中心供地已几尽饱和，而城郊区域土地规划尚不成熟，加之市政府进一步推动城中村改造项目的进程，可供土地越来越少，也造成了太原市一季度供地减少。
    加之1月份 17宗土地流拍，其中不乏条件较好的土地，也使得政府反思供地节奏，开始考虑开发商的拿地需求。

（二）土地供应土地用途分析
    在太原城市改造过程中，市政府正不断加大商业用地的比重，单一的住宅供地在逐渐减少。2014年一季度太原市土地供应市场土地用途主要为商住用地和商业用地两种。其中，商住用地2宗，土地面积25.86万平方米，占比80%；商业用地7宗，土地面积6.56万平方米，占比20%。

（三）供应市场土地区域分析
    2014年太原市土地供应区域主要分布在迎泽区、小店区、万柏林区，其中：迎泽区供应土地1宗，供地面积2.14万平方米；万柏林区供应土地5宗，供地面积5.69万平方米；小店区供应土地3宗，供地面积5.33万平方米。
    近年来，太原单一中心的城市空间的弊端日益突出，城市功能过度集聚，70%的人口集聚在中环路以内的城市区域，商业、教育、医疗等配套设施等优质资源均集聚在此，使得城市功能过度集聚。太原市政府正在打造长风商务区、南部新城等多城市中心缓解传统城市中心的压力，并将教育、医疗等优质资源建立在中环以外，推动城市中心功能的向外扩散。这是小店区及万柏林区两个区域供地增加的主要原因。

三、土地成交市场
（一）土地成交量分析
    2014年一季度，太原市共成交土地17宗，土地面积107.95万平方米，与2013年同期相比下降29.03%。其中，1月份成交土地16宗，土地面积103.50万平方米；2月份成交土地1宗，土地面积4.46万平方米；3月份无成交土地。
    土地成交量的下降与土地供应减少密不可分，但当前经济增速换挡下调，经济结构调整转变，给房地产投资环境带来更大的不确定性，使得开发商在拿地上更为谨慎。1月份17宗土地流拍，其中不乏条件较好的地块，也表明开发商不再盲目囤积土地，拿地更加理性。

（二）土地成交市场用途分析
    2014年一季度土地成交市场土地用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅、工业等四种。其中，住宅兼容商业用地12宗，土地面积93.96万平方米，占比87%；商业用地2宗，土地面积5.38万平方米，占比5%；住宅用地2宗，土地面积7.51万平方米，占比7%；工业用地1宗，土地面积1.11万平方米，占比1%。住宅兼容商业用地占比最多，其次为住宅用地。值得一提的是，2014年一季度成交的2宗商业用地都分布在万柏林区，其中绿地集团在滨河西路纺织街以南取得了50.16亩土地。形成了滨河西路沿岸华润、中海、绿地三大品牌开发商三足鼎立的局面。未来，河西区域商业地产发展势头可见一斑。

（三）土地成交市场区域分析
    从2014年太原市土地成交市场区域分布图来看，尖草坪、晋源区、万柏林区三大片区的土地成交量最多，分别占到了所有成交土地的58%、19%、10%。其中：尖草坪区成交土地7宗，土地面积63.39万平方米；晋源区成交土地1宗，土地面积20.70万平方米；万柏林区成交土地3宗，土地面积10.60万平方米。

    尖草坪区成为本季度土地成交之最区域，主要是因为山西国信文化旅游投资发展有限公司及恒大地产在该区域拿下大宗土地。其中山西国信文化旅游投资发展有限公司在崛围山风景区西南部拿地412亩，致力于打造集科技研发、金融商务、生态休闲、健康养老、养生度假等功能为一体的复合型度假公园；恒大地产在赵庄新村共拿下5宗土地，土地总面积502亩，用于大型住宅小区建设。
四、土地价格分析
（一）地面地价分析
    2014年一季度，太原市成交土地地面均价为274.51万元/亩，与2013年全年的平均地价353.96万元/亩相比有所下降，但与去年同期相比上涨23.85%。
    一季度最高地面价格1804万元/亩，地块编号CP-1369，土地面积50.16亩，该宗地位于滨河西路以西，土地用途为商业，容积率9.4，楼面地价2879元/平方米，土地取得方为绿地集团。

 （二）楼面地价分析
    2014年一季度，太原市成交土地楼面均价为1651.64元/平方米，比去年同期上涨77%。其中最高楼面地价为4725元/平方米，地块编号为CP-1364,土地面积30.47亩，该宗地位于长风商务区，土地用途为商业，容积率3.5，地面均价为1103万元/亩，土地取得方为山西普润房地产开发有限公司。

五、小结
    2014年一季度，受全国经济转型及土地供应量的减少影响，太原市土地市场成交量有所减少，但土地成交价格却稳步上升，呈现出量跌价升态势。与2013年相比，太原市土地市场呈现出新特征。
    创新供地模式，出现林地认养供地模式
    太原市土地供地模式已突破了传统的土地供应方式，不再局限于传统的“土地收储-挂牌出让-买地开发”，新进出现了“林地认养—部分土地出让”，“谁绿化谁开发”的新模式。这种新的供地模式需要开发商前期进行绿化，这个过程需要至少3-5年时间，延长了土地供应周期。2013年一季度，通过林地认养模式成交的土地有：

    万柏林区成为商业地产主战场
    2013年下半年，华润置地共斥资48亿元在太原三次拿地，分别位于长风商务区及滨河西路沿线。
    2014年1月，绿地集团太原置业有限公司以总价9.05亿元拿下位于滨河西路以西的一宗商业用地。
    同月，山西省环境保护厅官网发布公告称，中海太原分公司（太原冠泽置业有限公司）在太原市万柏林区虎峪河以南、滨河西路以西、晋祠路以东、后王街以北开发房地产项目。
    品牌房企接踵置地万柏林区，无疑提高了区域商业地产品质，为万柏林区打造城市商务中心助力。
    市场风险凸显，本土开发商拿地更为谨慎
    在住建部2014年房地产调控的有关工作任务中，特别强调在2014年要进一步强化地方政府“稳控市场”的责任，并将“产业调控”改为“市场调控”，“稳控房价”改为了“稳控市场”，不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。但是，市场现在更多的担心已不是房价快速上涨，而是下跌。在房价预期逆转、银行贷款持续收紧的情况下，本土房企面临更高的融资风险，拿地更为谨慎。
　
 

山西光信地产研究所
二〇一四年四月八日